Quotazioni OMI: cosa sono e come funzionano

Orientarsi tra i prezzi al metro quadro degli immobili, che sia per una compravendita o per avere un’idea degli affitti in una certa zona, può essere molto complesso. Le quotazioni OMI, fornite da un osservatorio dedicato che fa capo all’Agenzia delle Entrate, servono proprio a questo scopo.

Pubblicate con cadenza semestrale, queste quotazioni non vanno confuse con le stime puntuali del valore dei singoli immobili, ma costituiscono il punto di partenza ufficiale per conoscere i valori di mercato e di locazione di case e terreni in tutta Italia.

Cosa sono le quotazioni immobiliari OMI?

Le quotazioni OMI, pubblicate ogni sei mesi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, indicano i valori di mercato e di locazione di immobili e terreni situati nei comuni censiti negli archivi catastali.

Le quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate indicano, per ogni zona territoriale di ciascun comune, un intervallo minimo-massimo del valore di mercato al metro quadrato, per tipologia immobiliare e stato di conservazione (parametro che non si applica a box e posti auto e che, nel caso di locali commerciali, va inteso come riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell’unità immobiliare).

Il valore degli immobili, così come fornito dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, si basa sui dati estratti dagli atti di compravendita e locazione registrati presso la stessa Agenzia, che vengono integrati con rilevazioni dirette e indagini statistiche.

I prezzi degli immobili, o meglio il range di riferimento per una determinata tipologia di immobile in una specifica zona, non tengono conto di caratteristiche che possono incidere notevolmente sul prezzo reale, come la posizione o le finiture dell’unità immobiliare. Le stime dell’OMI, infatti, si riferiscono allo stato conservativo prevalente in una certa zona omogenea.

Come specifica la stessa Agenzia, “le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli”.

Valutazioni immobiliari OMI: quali dati forniscono?

I dati dell’OMI sono strutturati in diverse aggregazioni omogenee, che servono a indicare “il valore della “ricchezza” potenzialmente contenuta in media e per unità di superficie nello stock esistente in un dato territorio (zona OMI)”. In particolare, l’Osservatorio indica:

• Fascia: rappresenta l’area territoriale all’interno del territorio comunale, che viene diviso nelle seguenti fasce: centrale, semicentrale, periferica, suburbana, extraurbana;
• Zona: indica, all’interno di una stessa fascia, una zona di sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali (centralità, presenza di servizi pubblici, trasporti, etc.);
• Destinazione d’uso (residenziale, commerciale, terziaria o produttiva);
• Tipologia edilizia: classifica gli edifici in base a omogenee caratteristiche distributive, organizzative e funzionali;
• Stato di manutenzione e conservazione: indica la condizione generale dell’immobile (ottima, normale o scadente), tenendo conto delle finiture interne e dell’efficienza degli impianti tecnologici presenti.

Queste suddivisioni permettono di fornire una stima dei valori di mercato di locazioni e compravendite immobiliari.

Quotazioni immobiliari OMI: a che servono?

Le quotazioni del mercato immobiliare fornite dall’OMI offrono una stima di riferimento del valore al mq degli immobili in circa 8mila comuni, suddivisi in oltre 30.000 zone OMI. Lo scopo di queste quotazioni, come specificato dall’Agenzia delle Entrate, è di indicare un valore medio di mercato, che può essere preso a riferimento in diverse circostanze, tra cui:

• Valutazioni comparative di mercato;
• Cause giudiziarie;
• Valutazioni bancarie;
• Verifiche e accertamenti sulle compravendite da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Agenti immobiliari, periti, CTU e notai, quindi, utilizzano quotidianamente i dati OMI sulle quotazioni immobiliari. Ma le stime dell’Osservatorio dei valori immobiliari è senz’altro utile anche per proprietari e acquirenti, che possono trovare un primo orientamento di massima sui prezzi al mq prima di comprare, vendere o affittare un immobile.

Stima immobile online: dove trovare le quotazioni OMI?

Le quotazioni OMI del prezzo al metro quadro degli immobili possono essere consultate sul portale dedicato dell’Agenzia delle Entrate, selezionando Provincia, Comune, Fascia e destinazione d’uso. La ricerca online restituisce un range minimo-massimo dei valori di compravendita (€/mq) e dei valori di locazione (€/mq x mese).

Selezionando la funzione “Ricerca su mappa” si può accedere al framework GEOPOI, che consente la consultazione delle quotazioni per indirizzo, comune e zona OMI attraverso la navigazione interattiva..

L’interfaccia dell’Agenzia delle Entrate è molto comoda per chi vuole orientarsi sui prezzi immobiliari prima di firmare un contratto d’affitto o portare a termine una compravendita. La navigazione manuale, d’altro canto, risulta molto dispendiosa per i professionisti che necessitano di estrarre i dati dell’OMI in forma più strutturata, per esempio per eseguire valutazioni comparative o indagini statistiche. 

In questi casi si fa riferimento a servizi specializzati che mettono a disposizione set di dati integrabili tramite API, offrendo funzionalità avanzate come la verifica della rendita catastale, l'analisi degli atti reali di compravendita e le statistiche demografiche delle zone di interesse.